это доходность от чистого арендного потока от OZON, а 3-14.8. ETF ЗПИФ ПАРУС-ОЗН, доходность, цена и параметры, компании которые в него входят. Инвестиции производятся через покупку паёв ЗПИФ комбинированный ”ПАРУС-ОЗН”, на основании которых владельцы паев будут совместно владеть складом/ главным логистическим центром онлайн-ритейлера OZON общей площадью более 70 000 м², расположенным в Твери.
№17. Как инвестировать в недвижимость через биржу?
Москва, Головинское шоссе, д. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.
Разобрали разные примеры, которые торгуются на Московской бирже. Вы, потратив всего 15-30 минут в неделю на прослушивание нашего подкаста, к концу первого сезона научитесь разбираться в вопросах инвестиций и финансов. Это окажется для Вас самым выгодным вложением времени в 2022 году. Это будет Ваша инвестиция - инвестиция в самого себя.
Соответственно, доходность стабильна и будет только возрастать, так как долгосрочные арендные договоры предусматривают ежегодную индексацию относительно инфляции, и договоры с новыми арендаторами будут заключаться уже по более высокой ставке. Каких успехов удалось добиться?
В число активов, контролируемых компанией, входят: склад OZON в г. Тверь, склад «СберЛогистика» в г. Москва, БЦ «Павловский» в г. Москва, склад Nordway в г. Санкт-Петербург, бизнес-центр «Двинцев», в г. Москва, торговый центр «Весна!
Всего в планах компании PARUS Asset Management «упаковать» и вывести на рынок коллективных инвестиций более 10 фондов, в каждом из которых премиальные активы из недвижимости — склады, торговые комплексы и бизнес-центры. Все объекты являются активами класса А, что гарантирует их привлекательность для игроков рынка арендаторов, банков , а также конечных инвесторов.
Основная задача компании — объединить деньги множества единомышленников для инвестиций в качественные объекты недвижимости.
Финансовая сфера
Москва, торговый центр «Весна! Москва и бизнес-центр «Банный, 9» в г. Его прогнозируемая доходность для инвесторов составляет до 24. Чего вы ждете от 2022 года? О каких планах готовы рассказать? В январе запланирован вывод на биржу еще одного фонда со складом компании «СберЛогистика». Если смотреть глобально на рынок, количество биржевых счетов увеличивается кратно с 2020 года и продолжает расти. ЦБ заявил, что в этом году уже 15,2 миллионов счетов открыто, это огромный рост по сравнению с 3,9 миллионами счетов, которые были 2 года назад.
Расположен во Внуково Московская область.
Вот и решили проверить это на практике! Или только арендные квартиры, только "хардкор"?
А это значит, что упадут продажи у ритейлеров, некоторые из них обанкротятся, что снизит спрос на складскую недвижимость; передел собственности после смены путинского режима. Когда-то давно, сразу после посадки Ходорковского и отжатия Юкоса, Путин провел «шашлычный саммит» с ельцинскими олигархами. Тогда они договорились, что олигархи не лезут в политику, а Путин не сажает их в тюрьму, как Ходорковского, и не отжимает у них неправедно полученные во время залоговых аукционов жирные куски советской собственности. После ухода Путина, что произойдет скорее раньше, чем позже, — начнется дикая грызня между кровососами из разных кланов: Пригожиным с ЧВК «Вагнер», Кадыровым, фсбэшными генералами, друзьями Путина. Те, кто победят, займутся активным переделом собственности в стране. У новой правящей группы договоренностей с ельцинскими олигархами нет. Соответственно, ГМК Норникель, НЛМК, Лукойл и прочие частные корпорации либо будут национализированы, либо поменяют основных владельцев на каких-то голодных силовиков-упырей.
Права собственности в России не стоят бумаги, на которой они оформлены. В грядущие турбулентные времена риски отжатия существуют и у PNK Rental. Хороший бизнес, наверняка понравится какому-нибудь полевому командиру ДНР. А пайщики отправятся вслед за русским военным кораблем. Хорошо хоть, что живые! Брал их год назад, чтобы чисто понаблюдать и для более глубокого изучения актива.
Также мы видели большой интерес со стороны клиентов — частных инвесторов, которые хотели инвестировать именно через паевые фонды». Этими наблюдениями Новиков поделился с Егоровым, встретившись с ним однажды за обедом. Для России паевые фонды недвижимости не новый инструмент. Но долгое время, чтобы купить паи, инвесторам приходилось обращаться в управляющую компанию или банк-агент. Без биржи эта конструкция была неудобная и не летала», — говорит Степанов. Перед этим, в конце июня, Степанов, Егоров и их новые партнеры из Knight Frank зарегистрировали компанию «Парус Управление активами» для создания фондов недвижимости и управления ими. И первые, конечно же, были на складском рынке. В октябре 2020-го Central Properties приобрела у онлайн-ретейлера Ozon логистический центр в Твери, от которого тот избавлялся в преддверии IPO. В декабре портфель пополнил купленный у «Сбера» склад в Новой Москве, ранее принадлежавший обанкротившейся «Центр обуви». Новиков признает, что сделки удалось совершить на выгодных условиях. Пандемия, запустившая бурный рост электронной коммерции, стала золотым временем для складского рынка. В 2019—2021 годах объем сделок вырос более чем в два раза, до 2,7 млн кв. Средняя арендная ставка в Московском регионе в 2022 году составляла 5500 рублей за кв. А у коллег из Central Properties была и есть безупречная репутация в банковской среде. До этого они не работали со складской недвижимостью, но, как умные и профессиональные люди, пошли в этот рынок и полюбили его». После серии крупных сделок партнеры взяли паузу. Все три склада общей площадью 228 000 кв. Их общая стоимость — 9,6 млрд рублей. У компании более 1400 частных инвесторов. Это не самый высокодоходный тип недвижимости, но для рыночных инвесторов, которым важна сохранность капитала, — отличная история». С Ozon договор до 2030 года, купленный у «Сбера» склад занимает его же дочерняя структура «Сберлогистика». Как работает финансовый инструмент? Его стоимость оценивается в 2,48 млрд рублей. Каждый месяц на счета пайщиков поступает их доля в арендном доходе. В 2022-м выплаты составили 258 млн рублей, к 2030-му вырастут до 353 млн рублей. Рост ставок — это контрактные условия, здесь все понятно. Рост рынка для меня менее очевиден в ближайшие несколько лет». Щедрые рантье Как выстроено владение многочисленной недвижимостью в Central Properties? Но на следующем уровне этой корпоративной пирамиды в компаниях — собственниках активов у Степанова и Егорова появляются партнеры, многие из них так или иначе связаны с банком «Зенит», «Татнефтью» и даже структурами Республики Татарстан. Это, к примеру, одноклассник Степанова, бывший владелец английского футбольного клуба «Борнмут» Максим Демин, когда-то работавший в «Татнефти». У нас есть крупные инвесторы, которые с нами уже 20 лет, а есть те, кто, возможно, в данную секунду приобретает на бирже паи наших фондов». С каждой новой эмиссией доля приходящегося на них дохода сокращается. Зато привлеченные с рынка деньги позволяют снижать кредитное плечо — свои покупки Central Properties финансирует в том числе за счет банковских кредитов, например в «Сбере» и Райффайзенбанке. Но самое главное, деньги от эмиссий паев — капитал для будущих покупок.
Обзор на ЗПИФ коммерческой недвижимости от компании Parus: ПАРУС-СБЛ, ПАРУС-ОЗН, ПАРУС-НОРДВЕЙ
15 августа 2023 года частные инвесторы получили возможность покупать и продавать на Московской бирже паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «ПАРУС. Полное наименование фонда: Комбинированный закрытый паевой инвестиционный фонд «ПАРУС». По полученной информации, заявленная доходность нового ЗПИФ «ПАРУС-Нордвей» – 22,9% годовых (в пятилетнем горизонте). "Закрытые паевые инвестиционные фонды, на 100% состоящие из тщательно отобранной нами коммерческой недвижимости класса А, где арендаторами являются высокотехнологичные, диверсифицированные лидеры рынка, показывают стабильно высокую доходность.
Обзор на ЗПИФ коммерческой недвижимости от компании Parus: ПАРУС-СБЛ, ПАРУС-ОЗН, ПАРУС-НОРДВЕЙ
ЗПИФ Фонд первичных размещений. Сегодня на бирже для квалифицированных инвесторов доступен первый премьерный фонд ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН», в который упакован главный склад компании OZON. Прогноз денежного потока для фонда "Парус-ОЗН" до 2030 года, расчет сделан при цене пая 6300 рублей. Прогноз денежного потока для фонда "Парус-ОЗН" до 2030 года, расчет сделан при цене пая 6300 рублей. RU000A1022Z1) находится в обращении с 30 апреля 2021 г. Эмитентом ETF является АгроКомплекс ООО. Сумма преподписки на паи нового фонда уже превысила наши ожидания и примерно равна продажам первого фонда “Парус-ОЗН”», – подчеркнул Евгений Большаков, операционный директор PARUS Asset Management.
PARUS выведет на биржу активы на 33 млрд рублей
ЗПИФ 06:35 - Что будет, если недвижимость подешевеет? Пайщики получат убыток? РФ 11:16 - Сколько стоят паи фондов недвижимости? С какой суммы можно начать инвестировать?
Эти цифры указывают на то, что интерес инвесторов к закрытым фондам с высококачественной недвижимостью растёт даже в нынешнем турбулентном 2022 году. Она обеспечена индексируемыми арендными потоками и ростом рыночной стоимости объектов.
Если иное не предусмотрено договором, к компетенции инвестиционного комитета также относятся следующие вопросы: 1 принятие в определенных случаях решений об одобрении или об отказе в одобрении сделок, которые совершены управляющим товарищем; 2 принятие решений о возмещении или об отказе в возмещении расходов управляющему товарищу, совершившему сделку от имени всех товарищей; 3 принятие решения об обращении в суд для признания недействительной сделки, совершенной управляющим товарищем, вышедшим за пределы ограничений, установленных договором инвестиционного товарищества; 4 принятие решений по иным вопросам, предусмотренным законом или договором инвестиционного товарищества и касающимся ведения общих дел товарищей. По умолчанию, инвестиционный комитет принимает решения простым большинством голосов, однако в договоре инвестиционного товарищества можно предусмотреть иной порядок, например, квалифицированное большинство или единогласие всех членов инвестиционного комитета по вопросам повестки дня. Решения по определенным вопросам, указанным в Законе или в договоре инвестиционного товарищества, могут быть приняты только всеми товарищами например, возложение на управляющего товарища полномочий и освобождение управляющего товарища от ведения общих дел товарищества [25]. Российский законодатель довольно гибко подошел к вопросу о запрете участия товарищей-вкладчиков в общих делах товарищества, который считается в других юрисдикциях «классическим» и неразрывно связанным с ограничением ответственности «ограниченных партнеров» то есть ограничение ответственности «ограниченных партнеров» существует до тех пор, пока «ограниченные партнеры» не участвуют в управлении партнерством. Порядок вознаграждения управляющего Передача полномочий ЕИО хозяйственного общества управляющей компании является гражданско-правовой сделкой.
Как правило, вознаграждение управляющей компании так же, как и вознаграждение ЕИО определяется фиксированной суммой. Здесь, так же, как и в случае определения вознаграждения ЕИО, может возникнуть проблема свободы усмотрения сторон в определении размера и порядка вознаграждения [26]. Действующее корпоративное законодательство не устанавливает максимального вознаграждения управляющей компании, выполняющей функции ЕИО хозяйственного общества, так же, как не устанавливает и какого-либо определенного порядка, формы выплаты такого вознаграждения. Данные вопросы являются предметом договоренностей сторон договора о передаче полномочий ЕИО хозяйственного общества управляющей компании. Так как инвестиционные паи ЗПИФ венчурных инвестиций предназначены только для квалифицированных инвесторов, они признаются ограниченными в обороте. Поэтому вознаграждение, выплачиваемое управляющему управляющей компании в связи с доверительным управлением таким ПИФ, определяется и осуществляется не по общим правилам, предусмотренным для всех ПИФ п. Согласно требованиям ЦБ размер вознаграждения управляющей компании ЗПИФ венчурных инвестиций может устанавливаться исходя из 1 стоимости чистых активов ПИФ, рассчитанной на дату даты , предусмотренную предусмотренные правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом; 2 размера дохода от управления; 3 суммы денежных средств стоимости иного имущества , переданных в оплату инвестиционных паев и включенных в состав ПИФ, за вычетом суммы денежных средств, выплаченных в качестве суммы денежной компенсации при погашении инвестиционных паев, и суммы денежных средств, выплаченных в качестве дохода по инвестиционным паям. Порядок вознаграждения управляющего товарища инвестиционного товарищества определяется в договоре инвестиционного товарищества. Вознаграждение может быть фиксированным, зависеть от размера прибыли товарищей или определяться иным образом в соответствии с договором инвестиционного товарищества. Также в договоре инвестиционного товарищества может быть предусмотрено изменение размера фиксированного вознаграждения управляющего товарища в течение срока действия договора инвестиционного товарищества в порядке и на условиях, которые согласованы товарищами.
В LP обычно устанавливаются гибкие правила касательно вознаграждения управляющему партнеру. Как правило, управляющему партнеру устанавливается вознаграждение за управление management fee и мотивационные выплаты carried interest. При этом источником выплат carried interest или просто carry, promote, override чаще всего выступает прибыль от ведения бизнеса, а management fee выплачивается, как правило, непосредственно из вкладов партнеров. Расходы В ходе осуществления деятельности по управлению общим имуществом товарищей инвестиционного товарищества управляющий товарищ может производить существенные расходы. Управляющий товарищ несет расходы от своего собственного имени в интересах товарищества в целом. Если понесенные управляющим товарищем расходы относятся к категории тех, которые он вправе производить за счет общего имущества товарищей, управляющий товарищ вправе требовать возмещения произведенных им за свой счет расходов. При этом условия и порядок возмещения расходов управляющего товарища, а также обязанность управляющего товарища предоставлять регулярные отчеты о произведенных расходах должны содержаться в договоре инвестиционного товарищества. Особо следует отметить, что суммы возмещений расходов управляющего товарища не учитываются в составе его вознаграждения. Перечень расходов, связанных с доверительным управлением ПИФ, определяется в правилах доверительного управления, при составлении которых обязательно должны учитываться требования ЦБ в отношении расходов, производимых из имущества ПИФ [28]. По общему правилу, управляющая компания не вправе возмещать расходы, произведенные за свой счет, из имущества, составляющего ЗПИФ венчурных инвестиций [29].
Вопрос о возмещении расходов управляющей компании, осуществляющей полномочия ЕИО хозяйственного общества проектной компании , связанных с управлением такой проектной компанией, регулируется договором об управлении, заключаемым между проектной компанией и управляющей компанией. Распределение прибыли Каждый товарищ в инвестиционном товариществе имеет право на получение части прибыли от участия в договоре инвестиционного товарищества пропорционально стоимости своего вклада в общее дело, если иной порядок распределения прибыли не предусмотрен договором инвестиционного товарищества. Таким образом, в договоре инвестиционного товарищества можно предусмотреть иной порядок распределения прибыли между товарищами, не пропорционально их вкладам в общее дело [30]. Все иные вопросы, касающиеся распределения прибыли кто и при каких обстоятельствах принимает решение о распределении прибыли, в какие сроки происходит выплата и т. В отличие от инвестиционных товариществ законодательное регулирование ООО и АО предусматривает довольно строгие правила распределения прибыли. В законах, регулирующих деятельность ООО и АО, предусмотрены периодичность распределения прибыли, орган, уполномоченный принимать решения о распределении, и основные условия распределения прибыли. В отношении участников проектной компании возможно непропорциональное распределения прибыли. В частности, п. В АО непропорциональное распределение прибыли возможно, если общество выпустило различные типы привилегированных акций. В отношении распределения дохода от управления ЗПИФ венчурных инвестиций действует более жесткое законодательное регулирование.
У владельца пая ЗПИФ венчурных инвестиций нет автоматического права требовать выплаты доходов от управления фондом. Такое право должно быть предусмотрено правилами доверительного управления [31]. Но даже в этом случае ЦБ вправе своим предписанием запретить осуществление выплаты доходов от доверительного управления, если, например, специализированный депозитарий направит в ЦБ уведомление о нарушениях правил доверительного управления ЗПИФ венчурных инвестиций [32]. Вопросы налогообложения Несмотря на то, что настоящая статья посвящена анализу гражданско-правовых аспектов различных механизмов осуществления инвестиционной деятельности, нельзя не отметить, что эффективность налогового режима предполагаемой структуры безусловно является одним из ключевых факторов при выборе механизма инвестирования. В связи с этим, заметим, что договорная природа ПИФ и инвестиционных товариществ придает инвестированию через указанные формы очень важное преимущество, а именно отсутствие двойного налогообложения. Взимание налогов происходит только на уровне инвесторов и не происходит на уровне самого инвестиционного механизма ПИФ или инвестиционного товарищества. В отличие от инвестиционного товарищества проектные компании являются самостоятельными налогоплательщиками по налогу на прибыль, после уплаты которой оставшаяся часть прибыли может быть распределена среди участников юридического лица, а участники акционеры должны будут уплатить подоходный налог налог на прибыль с полученной в результате такого распределения суммы. Несмотря на сходство общих принципов налогообложения инвестиционных товариществ и ПИФ, между регулированием налогообложения этих двух механизмов инвестирования существуют и весьма существенные различия.
Это можно трактовать так, что завтра фонду не понравится его логистический комплекс, он его продаст и купит дачу в Австралии.
При всём этом наш финансовый инструмент - ЗПИФ, то есть погашение его паёв является ограниченным при соответствующем желании УК и мажоритарных владельцев паёв. Будете продавать другим участникам рынка, если на бирже найдёте желающих купить паи дачи в Австралии, а УК решит трактовать ситуацию как не предполагающую обязательств по выкупу паёв. К чести "Паруса", в качестве контраргумента отмечу, что всем, кто не согласен с политикой фиксации кредитного плеча, предложено воспользоваться правом на погашение. Что с гуся? Итак, покупать ли? Ведь что получается: как и в целом в случае с любым ПИФ, наиболее главный, фундаментальный принцип - доверяем ли мы управляющему нашими средствами, обладаем ли верой в то, что аккумулированные ресурсы будут использованы компетентно, профессионально и качественно. В случае с фондами "Паруса" читатель, я думаю, уже не нуждается в детальных объяснениях: компетентная и вызывающая доверие команда профессионалов предлагает нам наделить их неограниченными теоретическими возможностями для использования активов фонда, чтобы управление при помощи кредитного плеча... Кажется, что смысл в этой забаве полностью отсутствует, но на мой взгляд - это не совсем так. Ведь помимо репутации не стоит забывать плюсы в виде понятных механизмов диверсификации руками самого инвестора, а также более прозрачная модель, при которой снимается зависимость от аффилированной группы индустриального застройщика с загадочным уровнем устойчивости, за счёт использования которого выгодно приобретаются новые объекты.
Ограничение в виде квалификации инвестора, на мой взгляд, присутствует вполне заслуженно хотя, я бы сделал его и для ПНК Рентал. Пожалуй, данные фонды в весьма и весьма ограниченных долях портфеля могут быть использованы человеком, отчётливо понимающим риски и перспективы. Я рассмотрю для себя этот финансовый инструмент - в конце концов, частичное использование заёмного капитала под управление недвижимостью не является в чистом виде тем же самым, что маржинальные сделки на брокерском счёте - но призываю к ответственности при принятии подобного решения. Такие дела.
ПИФ на недвижимость: обзор рынка
контактная информация, учредители. Смотрите онлайн-график фонда акций RU000A1022Z1, а также отчётность и биржевые новости. Пай ИФ ПАРУС-ОЗН ПИФ. Сумма предварительной подписки на паи нового фонда уже превысила все ожидания и равна продажам первого фонда “Парус-ОЗН”. Управляющая компания PARUS Asset Management сформировала фонд, в котором находится только один. Инвестиции производятся через покупку паёв ЗПИФ комбинированный ”ПАРУС-ОЗН”, на основании которых владельцы паев будут совместно владеть складом/ главным логистическим центром онлайн-ритейлера OZON общей площадью более 70 000 м², расположенным в Твери.
Потенциал рынка ЗПИФ в недвижимости оценили в 2,5 трлн рублей.
Размер выплаты на пай в месяц равен 57,88 руб. Продолжаю удерживать данный фонд. Пай сейчас торгуется около отметки в 100 000 руб. Первые покупки я начал делать в декабре прошлого года, спустя пару месяцев после того, как сделали сплит акций ранее фонд торговался по 300 000 руб. Из-за высокой стоимости пая, актив пока не сильно популярен среди частных инвесторов, но дает хорошую доходность. Здесь доходность указана с учетом роста СЧА и выплаты дивидендов.
Компания активно расширяет линейку активов под управлением, добавляя новые склады, торговые и офисные центры.
Девелоперская комп... Девелоперскую компанию «Мегалит» наградили за вклад в качественное преобразование городов на премии Move Realty Awards 2024 23. Получено разрешение на строительство еще двух домов ЖК «Жаворонки Клаб» 23. Space 1 расширяет портфель объектов на 18 000 кв. Эта сделка не только значительно расширяет портфель Space 1, но и утверждает статус комп... Архитектура, ориентированная на воду.
Уже в первый год Степанову и Егорову удалось выстроить отношения с брокерами недвижимости и увеличить продажи в 10 раз, а затем Хесин выкупил их доли. Е — Плаза» в лидера рынка не получилось. Началось расширение бизнеса, компания вышла в новые регионы, в том числе не самые простые, а затем наступил мировой финансовый кризис». Как и для многих девелоперов, 2008 год оказался для «М. Для Степанова и Егорова он тоже принес непростые испытания. У них есть офис и в другом бизнес-центре — это «Двинцев» в районе Марьиной Рощи. Гости БЦ «Двинцев» могут лицезреть примечательный экспонат — увесистый ананас из прозрачного граненого стекла, переливающийся всеми цветами радуги в зависимости от освещения. Это подарок американской компании Wells Real Estate, созданной в 1984 году для инвестиций в недвижимость. В южных штатах Америки ананас — символ гостеприимства, и Wells Real Estate со штаб-квартирой в Атланте ввела его в свой логотип. Степанову и Егорову знакомство с американской компанией помогло пройти острую фазу мирового экономического кризиса. Правда, в начале 2008 года будущее казалось партнерам безоблачным. Они отказались от бренда «М. Сумма кажется огромной, но в 2007—2008 годах рынок рос фантастическими темпами, и многомиллиардные портфели инвестпроектов никого не удивляли. Central Properties, например, планировала строить офисный квартал «Фили» площадью более 500 000 кв. А пока полным ходом шло возведение бизнес-центра «Двинцев» площадью 58 000 кв. После банкротства американского инвест-банка Lehman Brothers 15 сентября 2008 года перспективы БЦ «Двинцев» выглядели туманно. Доступ к банковскому финансированию закрылся, IT-интегратор «Техносерв», планировавший взять в аренду почти половину площадей, потребовал расторжения договора. И партнеры отправились в Атланту. Договоренности с Wells REIT II предполагали, что фонд купит свою часть бизнес-центра, когда тот будет достроен, но Central Properties финансирование требовалось как можно скорее. Американские партнеры не подвели. Мы спросили, что от нас потребуют взамен. На что нам абсолютно спокойно ответили: вы наши партнеры, вы оказались в сложной ситуации, мы вам помогаем, но, как уважающие себя люди, ничего не можем требовать. Это тронуло до глубины души. И в итоге «Двинцев» был сдан практически в срок с месячной задержкой». Этим бизнес-центром сотрудничество не ограничилось. Но свое отношение к российской офисной недвижимости после кризиса Степанов и Егоров пересмот рели. Например, не состоялся полумиллионный проект в Большом Сити. В 2016-м цены в ЖК ONLY составляли порядка 200 000 рублей за метр, вспоминает представитель ассоциации AREA Майя Павлова: «За эти деньги покупатель получал полностью готовый к проживанию объект с отделкой, установленной кухней, оборудованными санузлами и даже с кондиционерами, и все это в крайне перспективной локации в пяти минутах от набережной Москвы-реки. Можно было приобрести готовую студию примерно за 6 000 000 рублей в комплексе бизнес-класса. Подобной альтернативы в этом классе даже тогда практически не было! Сейчас эти цены вообще кажутся сказкой, и, естественно, все покупатели, зашедшие в проект тогда, очень довольны». Central Properties интересовалась и другими жилыми проектами. В 2018 году СМИ называли компанию претендентом на покупку у Coalco миллиардера Василия Анисимова проекта застройки участка 160 000 кв. Уже в 2020-м застройщиков ждало ралли и рост цен на рынке жилой недвижимости из-за льготной ипотеки, которую правительство запустило в ответ на коронавирусный кризис.
Главные новости
Пандемия меньше всего повлияла на складскую недвижимость. Точнее повлияла в лучшую сторону. Количество продаж e-commerce удваивается каждый год. Современным ритейлерам необходимы складские помещения класса А — там стандартизированные высота и шаг колонн, что позволяет стандартизировать оборудование и процессы. Именно за такими активами развернулась настоящая борьба. В данный момент на подъеме именно складская недвижимость. Арендные ставки в московском регионе стартовали с 4 100 руб. Соответственно, доходность стабильна и будет только возрастать, так как долгосрочные арендные договоры предусматривают ежегодную индексацию относительно инфляции, и договоры с новыми арендаторами будут заключаться уже по более высокой ставке.
Дополнительный риск. При этом паи на вторичном рынке торгуются выше СЧА.
Доходности конкурентов не выше, на сентябрь такие были, сейчас слегка повыше должны быть.
Комиссии Регистратора, Оценщика, Спец. Сейчас денег хватает, и вся комиссия регистратора, оценщика и спец. Тем не менее, в текущей редакции ПДУ такая формулировка сохраняется, и это нужно иметь ввиду. Остальную часть внесли первоначальные инвесторы. Это позволило сформировать фонд и предложить частным инвесторам уже стабилизированный фонд с объектом внутри. Для сравнения: в Активо срок «простоя» денег на этапе формирования около 3-4 мес, у Альфы — еще больше, а в ПНКрентал — объекты покупаются за счет средств девелопера, без привлечения кредитных средств. При этом в фондах, постоянно докупающих объекты, всегда будет присутствовать часть «простаивающих» средств, и здесь у фондов, работающих по принципу «1 фонд — 1 объект» есть преимущество.
В финансовую модель фонда, из которой рассчитана доходность инвестора, заложено погашение кредита к концу 2022 года. Реализовано это будет через доп. Долговой капитал будет полностью замещен долевым, и если все пойдет хорошо, то с 2023 года в фонде не останется кредитного риска.
Теперь такие инструменты — вложения в качественную коммерческую недвижимость — появились: на бирже можно найти сотни фондов ЗПИФ. Однако активных игроков в этом секторе все же единицы, а большинство закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости ЗПИФн являются кэптивными то есть созданными для частных крупных инвесторов и их паи нельзя купить.
Немного предыстории рынка частных инвестиций Российский рынок долгое время давал частным инвесторам возможность держать деньги на депозитах, а также покупать акции частных компаний или вкладываться в облигации. Покупка валюты также была актуальной для инвесторов после экономических шоков 2008 и 2014 годов. Но рынок не стоит на месте, и год назад некоторые управляющие компании стали предлагать частным инвесторам вложения в коммерческую недвижимость через механизм ЗПИФн, который наиболее полно защищен от инфляции, экономических и прочих рисков и является защитным активом для целей получения пассивного финансового дохода — приобретение паев в ЗПИФ. Пока такие вложения не слишком распространены, хотя и крайне перспективны: коллективные инвестиции хорошо показали себя в США, где этот рынок развивался после 1991 года бурными темпами и уже представляет собой мощный сектор рынка американских инвестиций с капитализацией в триллионы долларов. К тому же это практически безрисковые вложения: ЗПИФн — самый надежный и хорошо зарегулированный способ коллективных инвестиций в недвижимость, который регулируется Банком России, а также ФЗ-156 «Об инвестиционных фондах».
Предложение отстает от спроса Пока на рынке инвестиционных инструментов возможность покупки паев ЗПИФн ограничена. Такую опцию предоставляют всего несколько крупных банков и независимых управляющих компаний. Хоть выбор и не широк, подходить к вложениям стоит очень внимательно: при выборе фонда нужно обязательно досконально изучать, какие активы находятся внутри фонда, какая команда им управляет и откуда пришла эта команда. Лучшие команды традиционно приходят из недвижимости, поскольку в ней нужно разбираться и уметь качественно ею управлять заниматься property management, facility management и asset management.